停车运营商阳光海天获华平、红星美凯龙15亿元投资 “地下”房地产要火?

2017-12-02 马巾坷 投中网 投中网

11月28日,停车运营公司阳光海天停车产业集团宣布,公司完成新一轮15亿元人民币融资,该轮由美国华平投资集团领投,红星美凯龙集团跟投


文 | 马巾坷

来源 | 投中网

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中国房地产正在经历理性调控之时,私募股权投资却没有停下寻求新标的的步伐,以往一直被忽视的“地下”房地产物业停车场开始成为被资本关注的资产类型。


11月28日,停车运营公司阳光海天停车产业集团(下称阳光海天)宣布,公司完成新一轮15亿元人民币融资,该轮由美国华平投资集团(下称华平)领投,红星美凯龙集团跟投,后者还将旗下200多家居MALL和几十个爱琴海购物中心的共计30多万停车位经营权注入。


该笔投资也是私募机构对中国停车行业,迄今首次也是最大规模的投资。15亿元注入将助推阳光海天进入停车资产管理时代,据悉,阳光海天规划未来将覆盖超过2000家停车场,持有高价值车位数量超百万。


投资方代表华平投资执行董事张其奇表示,传统的地产物业并没有把停车场作为利润中心,而是将其看作物业配套。但在国外,停车场本身的盈利水平很高,它不仅要解决高效的车辆运营问题,还会带来诸多衍生业务,包括充电桩、广告、洗车业务等。“按照国外先进的停车市场占GDP 1%的水平推算,在中国,停车也是万亿级市场。”


为什么投阳光海天?


阳光海天2006年成立,先后为中央电视台新台址、苏州东方之门、天津滨海国际机场、深圳宝安机场、成都银泰中心、五台山风景区等地标性建筑,提供停车场规划设计及智能化解决方案。


目前公司拥有20万车位规模,并与中粮、万达、远洋、龙湖、万科等知名地产商和第一太平戴维斯、仲量联行等国际物业公司成为停车领域合作伙伴,同时,还与葛洲坝集团、中房集团、红星美凯龙、苏宁、永旺永乐建立了战略合作伙伴关系。


其业务已覆盖城市级停车咨询,停车场规划设计、运营管理、投资建设、商业平台等领域,可提供停车综合服务、停车投资、停车场景开发。


创始人CEO闫亮从大学毕业后就一直在停车行业工作,“我们觉得专注很重要,一个企业、企业家是不是专注在一个领域,这跟他最后能不能把公司做好有非常深的关系。”张其奇说。


数据显示,阳光海天根据差异化需求定制停车产品包,其接管后各板块停车收入有大幅提升:商业综合停车场收入增加45%,高校停车场收入增加25%,酒店停车场增加35%,交通枢纽停车场收入增加40%。


未来对阳光海天的资本助力,张其奇表示,华平从1994年投资至今共投资了100多个项目,在总投资额80亿美元的盘子中,超过25亿美元布局在房地产行业。这样的行业网络,能给阳光海天带来更多业务上的资源。此次联合投资方红星美凯龙就是华平此前的被投项目。


其次,华平还能带来金融资源,帮助阳光海天运营好停车金融资产。此前与房地产相关的金融市场大部分为开发贷,近年开始细化形成基金或通过金融证券化的方式。


据悉,华平此前投资的长租公寓运营商魔方公寓,2017年初设立信托受益权资产支持专项计划(ABS)。该单ABS的募集资金总额为3.5亿元。地产大鳄万科也在做证券化的探索。“证券化的条件是现金流充沛,而停车场是有相对稳定业务收入的,这些都可能是华平对阳光海天金融服务计划的大方向。”


第三块,华平会协助阳光海天规范公司管理,给其带来更科学的公司治理和奖励机制。


“华平投资房地产最大的特色是,我们更多关注平台而非单个资产,我们投资阳光海天,是看重停车市场,并看到智慧停车背后与城市化、消费升级等诸多需求息息相关,这些都是华平会关注的会改变中国的大趋势。”张其奇说。


此轮红星美凯龙会参与,除了看好停车行业,重要的原因是,阳光海天能给红星美凯龙自身业务带来提升,据悉,红星美凯龙有接近30万个车位,但这块资产一直没有给它提供任何经济上的效益,盘活这些资产每年有望为其增加上亿元收入,阳光海天则从运营的增量上获取自己的费用。


停车场的资本逐利早已开启


事实上,不少资本已经关注到停车市场。此前2015年,阳光海天即获得中国最大停车产业专项基金汇泊基金参股,该轮融资首期即投入超过21亿人民币资金。


2016年7月,停车百事通获松禾资本A轮战略投资;2016年8月,互联网智能停车公司好停车宣布获全国房地产经理人联合会战略投资;2016年11月,停车管理互联网平台停简单宣布完成数亿元B 轮融资,复星集团领投,红星美凯龙、中民投、峰瑞资本、韬蕴资本等机构跟投;2017年7月,互联网停车服务企业Air parking共享停车宣布完成由赛富基金投资数千万元Pre-A轮融资。


不止在国内市场,国际停车产业也受到资本关注,2017年3月,欧洲最大停车场运营商Q-Park获得李嘉诚旗下长江基建、复星集团、中国泛海、首钢集团等中企和瑞典私募股权投资公司殷拓集团24亿美元的竞购,该停车场已覆盖欧洲十个国家,拥有超6100个停车场,83.5万停车位;2017年7月,中国人寿投资对外宣布,成功参与收购美国最大停车运营商Interpark,该公司拥有57个停车场超4.9万停车位,资产主要分布芝加哥、休斯顿、华盛顿特区等中心商务区和机场附近。


资本看好的正是停车行业“量增、价低”且供给不足带来的机会。


一线城市停车难,张其奇深有感触。2008年从美国回国的他发现,当时北京停车场只需1-2块钱每小时,同期的美国市中心需20多美元每小时,“中国停车场价格当时是监管定价的”。


其次体验不好,很难找到停车位,车开出去时不知道目的地是否有停车位。“价格受管制的市场很容易被忽视,同时停车需求是伴随着中国汽车保有量上升才会受重视的领域。”张其奇说。


过去五年间,中国的汽车保有量保持超11%的增速,“车不开就需要停车位”,保有量持续增长成为停车位量需求增长的重要动因。


华平曾做过一个统计,有30%-40%的车是停在不应该停的位置,例如道路两边,这样的情况在北京尤为严重,也是造成交通拥堵的原因之一。但随着政府管制力量的加大,上述比例的违规停车群体将转向合法停车,这也成为停车场需求量增加的又一原因。


其次从价格角度,北京大部分A级写字楼地下停车位近年涨到6元/每小时,在上海同等位置则需要16元/小时,但参照美国、香港地区,结合人均收入、办公室租金做分析,中国的停车位收费仍处于相对较低水平。


华平团队还对有车消费者做过调查,相当一部分消费者会选择违规停车,是因为很多时候很难找到车位,“这是典型的信息不对称问题,说明传统的停车场的技术水平不能让消费者精准的找到车位。”就像滴滴、摩拜用移动互联网方式改变出行现状一样,华平认为,通过技术革新是能给停车现状带来改变的,“特别是近几年智慧停车技术的成熟,智慧停车慢慢达到一个起飞点。”


在供应端华平也做过比较,中国的车位车辆比只有0.5%,远低于发达国家1%的平均水平,而且车位供应量是不可能会在短期内通过新建解决的。更重要的是,停车资产在过去十多年住宅暴涨的背景下,并没有出现大规模溢价,这从投资角度无疑是个大的行业机会。


销售市场转向经营市场的地产投资新机会


在发达国家,停车场市场占GDP 1%的水平,照此推算,在中国停车也是万亿级市场,张其奇将这个市场分成几个类别,第一类为商业办公,第二类属于公共类别,例如医院、学校、车站等,第三类为住宅,“住宅市场量最大,但前两块因为车量流入流出运转速度更快所以管理前后的提升价值最大。”因此阳光海天率先进入的市场即是商业办公和公共设施板块,“停车场涉及集中度问题,越集中效率越高,带来的对市场价格的控制也就越高”。


参照国外相对成熟的智能化停车运营运维,可以实现有停车需求的人根据智能停车软件知道目的地哪里有停车位。其次停车场是无人化的,扫车牌即可进入离开时像滴滴一样停车费自动扣除,且停车位有很好的标识方便停取。此外,在停车场还有很多附加服务,例如充电桩、洗车、车后服务等。


而这些在阳光海天的管理物业中已基本实现,阳光海天总部的中控室,每一块屏幕都记录着车厂实时的变化,通过数据的积累,可以知道每个停车场的波峰波谷是什么时期,使用率如何,哪些车位不太容易被使用,车位划分是否合理,这些数据都可指导经营者及时做出调整。


张其奇认为高效的停车物业还可以延伸到智能交通,他认为,停车场相当于城市交通中的一个个节点,一辆车每天几乎90%时间处于停放状态,提高停车效率可实现有效的智慧交通。例如,国外很多租车公司都设立在停车场。


从用户流量角度,每个车牌对应一个人的ID,这样的数据对商场运营方来说很有价值,通过停车,商场可以了解怎样的人在这里消费,频次如何,停留多长时间,偏爱哪些商场,这些都可以与商场的营销活动有所联动。


近年,华平投资的房地产项目,开发商并不多,更多的聚焦在物流、产业园、数据中心、冷链等方向,这些资产大多以运营为主而非销售为主,“这是华平眼中未来整个中国房地产市场的发展方向,从销售型市场转向经营型市场,而停车行业恰恰是运营出效益的房地产细分领域。”


未来华平会看好怎样的房地产投资机会?张其奇表示,华平对地产的投资与基本面有关,例如老龄化带来的养老需求,会伴随消费升级越来越多,能够提升晚年生活质量,在满足一般生活需求外增加更多社交需求的养老地产机会是大势。


其次,新型办公,包括联合办公在内都是华平会关注的。在他看来,新一代90后对工作环境提出了新要求,例如他们更喜欢高效的共享办公空间,因为联合办公能带来社群概念。


第三块是城市更新方向,“北京、上海有很多老旧房子没有发挥作用”,这些房屋的改造会带来介于经济型酒店和五星级酒店之间中端酒店的发展。


此外,华平还看好特色小镇的机会,张其奇表示,总而言之,华平会根据整个经济大趋势来看房地产细分门类的投资机会。


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