在一个月前发布的2019年财报中，亚太物流地产「一哥」易商红木曾提醒电商企业扩仓，一个多月后，易商红木因为看好韩国电商市场在韩国再下一城。

近日，ESR（易商红木）与加拿大养老金计划投资委员会（CPPIB）和荷兰养老金管理公司APG成立了合资企业ESR-KS II。ESR-KS II将通过在韩国进行开发、收购及合营企业的方式投资及开发「最上乘」的工业及仓储物流组合。

其中，加拿大养老金计划投资委员会（CPPIB）将出资4.5亿美元认购合资企业45%的股权，荷兰养老金管理公司APG将出资 3.5亿美元认购35%的股权，ESR将出资2亿美元认购剩余20%的股权。

根据ESR在港交所提交的文件，如果合作伙伴选择全面行使增持选择权，交易各方可以将其初始投资额增加一倍。

也就是说，ESR-KS II未来将向韩国物流地产市场至少投资10亿美元，最多投资20亿美元。

易商红木成立合资公司ESR-KS II

（来源：公司公告）

根据三家公司的联合声明，ESR-KS II将在首尔和釜山开发一个机构级仓储资产组合，利用韩国最大的两个人口中心的消费支出能力。

据明天地报道，ESR-KS II已在首尔和仁川国际机场之间建立了一个基地，该基地将被开发成一个总建筑面积高达154422平方米（170万平方英尺）的物流设施，建成后价值约2.4亿韩元(1.9亿美元)。

据了解，ESR-KS II是易商红木与荷兰养老金APG和加拿大养老金计划投资委员会（CPPIB）于2015年成立的首家韩国合资企业的继任者，该合资企业最初的目标是总投资10亿美元，但后来被提升至11.5亿美元。

ESR联合创始人兼联合首席执行官Jeffrey Shen和Stuart Gibson在一份联合声明中表示：“基于亚太物流行业强劲的基本面，我们将继续在亚太地区扩展我们的基金管理平台，以扩大我们的资产管理规模，同时为我们的资本合作伙伴和利益相关者提供可靠的回报。”

荷兰养老金管理公司APG和加拿大养老基金并不是第一次与易商红木打交道，两位都是易商红木的老朋友。

荷兰养老金管理公司APG早在2014年就参与了易商红木的B轮融资，2014年至2019年间，APG与易商红木合作投资了中国、韩国、日本等地的物流资产；在首次公开募股前，荷兰养老金管理公司APG持有易商红木6.95%的股份。而加拿大养老基金分别于2015年和2018年投资了易商红木的韩国发展基金以及韩国核心基金。

这次合作可以看成是易商红木与加拿大养老金（CPPIB）和荷兰养老金管理公司APG再次携手。

据明天地报道，APG亚洲区房地产主管格雷姆•托瑞（Graeme Torre）称：“我们在韩国物流领域与ESR和CPPIB投资的第一家合资企业取得成功后，我们很高兴能够再次合作。”雷姆•托瑞（Graeme Torre）还表示，最新成立的合资公司打算抓住下一波增长和机遇，即使在目前这种不确定的时期，该行业仍显示出弹性。

加拿大养老基金投资管理公司（CPPIB）亚洲房地产主管Jimmy Phua表示，亚洲消费行业是加拿大养老基金的主要投资主题之一。韩国电子商务市场的增长是CPPIB与易商红木建立最新合资企业的基础，韩国电子商务市场是韩国物流设施的需求驱动因素之一。

ecommerceDB平台数据显示，截至2019年底，韩国电子商务市场位列全球第六，市值达660亿美元，同比增长6%。

韩国也是易商红木最早进入的市场之一。易商于2014年进军韩国市场，并于第二年成立了韩国物流发展基金Sunwood Star。

易商红木在韩国的物流园

（来源：公司公告）

根据易商红木2019年财报，韩国市场收入达4441万美元，从收入总量来看，韩国市场远不及澳大利亚、中国和日本市场，但从收入增速来看，韩国市场的年增速高达17.3%。

易商红木招股书显示，截至2019年第二季度，易商红木是韩国首尔都市圈最大的物流存量及储备发展项目持有人，远超韩国本土的Heungkook资产管理公司以及新加坡政府投资公司GIC。

韩国物流公司排名

（来源：公司公告）

易商红木在韩国开展物流业务主要通过其位于首尔的子公司Kendall Square Logistics Properties。截至目前，易商红木在韩国各地投资了17个项目，总面积达220万平方米，其中一些项目仍在开发中。

招股书显示，Kendall Square Logistics Properties成立于2014年12月16日，注册资本为90亿韩元。

易商红木的子公司列表

（来源：公司公告）

目前，易商红木在亚太区主要市场的发展策略各不相同。

易商红木在中国的发展策略是“收购战略地点的其他土地、建立新合伙企业及合资经营企业以扩大发达及高增长地区的业务规模。”

在新加坡市场，易商红木的策略为通过平台及资产收购发展ESR信托，并寻求开发及重建项目机会。

在日本市场，易商红木利用第三方物流供应商、电子商务公司、互联网及邮购服务的持续增长，在可增加投资组合及补充租户业务及扩张计划的地区发展新物流设施。

而易商红木在韩国市场的发展策略是依托寻求发展及核心/核心增益机遇，扩展大首尔及釜山市场的现有业务，进一步巩固易商红木作为首尔都市圈最大的物流设施供应商的地位。