“狠抓经营、加速回款、发力旧改”，佳兆业营收净利双增。
8月27日，佳兆业（1638.HK）发布中期业绩会，实现合约销售金额360亿元，同比增长4%；营业收入同比增长11%至223亿元；毛利同比增长12%至75亿元人民币；毛利率约33.8%，处于行业较高水平。
上半年，佳兆业净负债率较2019年末再度下降14个百分点。自从佳兆业回归以来，负债率已实现五连降，由2017年的高点308%降至如今的130%。
作为佳兆业最具市场竞争力的核心业务，今年上半年，该集团新拓展旧改项目20个，使得旧改总数达到167个。截至目前，集团旧改储备项目的占地面积达到4200万平方米，预计货值约2.6万亿元。
地产分析师严跃进对长江商报记者表示，佳兆业积极去降杠杆，效果显著，说明其在资金方面做了很好的把控，对自身的发展和行业趋势都是一个很好的导向。在旧改这块，佳兆业一直是行业标杆，而且近两年的城市更新，城市旧改市场机会很大，基于良好的经验去进行项目开拓，具有很好的机会。
大湾区贡献6成销售业绩
佳兆业于1999年在深圳成立，业务涵盖综合开发、城市更新、健康医疗、旅游产业、文化体育、物业管理等20个产业和细分领域。
从近五年中报数据来看，佳兆业集团的营收年均复合增长率为45.33%，毛利年均复合增长率为71.03%，在高质量增长道路上大步迈进。
财报显示，上半年，佳兆业总收入为222.97亿元，同比增加10.9%；归母核心净利润为35亿元，同比上涨近26%。
上半年92.6%的营业收入来自于其旗下的物业销售业务。得益于销售金额的增长，上半年佳兆业物业销售业务实现收入约206.39亿元，同比增长11.6%。
值得注意的是，同期的合约销售金额同比增长3.9%至360.32亿元，其中近六成来自粤港澳大湾区。其中深圳作为其销售的重点市场，得益于大湾区规划、深圳先行示范区及深圳都市圈等政策利好，新房及二手房市场自今年二季度以来，交易持续火热。
盈利能力也得到持续提升，上半年佳兆业集团收入同比增长11%，达223亿元人民币；归母核心净利润同比增长25.7%，达人民币34.6亿元；受益于旧改形成的高利润型项目，上半年佳兆业毛利同比增加12%至75亿元，毛利率继续增加0.4个百分点至33.8%，处于行业较高水平。
截至2020年6月末，佳兆业在全国48个城市合共拥有195个房地产项目，土地储备达约2680万平方米，仅大湾区就占有52.2%合计约1400万平方米的土地储备，其中深圳及广州两个重点城市土地储备占大湾区市场的41.1%。
今年初，佳兆业将2020年的销售目标定为1000亿元。
净负债率五连降融资利率降至8.8%
“保持发展和债务之间的平衡一直是我们财务的重要工作方向。”佳兆业首席财务官吴建新坦言，在规模、现金流和利润方面会维持平衡。
佳兆业也采取多项措施降低负债成效显著。截至6月30日，该集团的总负债约为2301.79亿元，资产负债率约为78.7%，同比减少0.7个百分点。
从债务到期情况来看，佳兆业须于一年内偿还的债务为315.8亿元，占比达26%，一至两年内须偿还债务约325.2亿元，占比约27%，须于2-5年内偿还的债务约为541.9亿元，占比月44%，剩下33.74亿元五年后偿还，占比3%。
截至上半年末，佳兆业持有现金及银行存款约为404.7亿元，较去年同期增长35%，比去年底增长9%，足以覆盖一年内到期的债务，现金短债比达1.2倍，位于合理区间。
同时企业的净负债率也实现了五连降，2015年-2019年，佳兆业的净负债率分别为521%、308%、300%、236%和144%。截止至2020年中期企业净负债率为132.2%，业绩会上管理层表示未来仍将持续发力降负债，目标年底将净负债率降至120%以下，中期目标降至100%以下。
值得一提的是，佳兆业的融资成本也在逐步走低。截至六月末，佳兆业平均融资成本8.8%，其中境内融资成本为7.8%，较上年末下降20个基点；境外上半年新增借款的综合成本同比下降290个基点。
佳兆业首席财务官吴建新表示，“下一步全集团将狠抓经营，不仅确保按时供货，还要缩短销售回笼的时间，同时提升投资拓展的质量，赚取合理的利润以及较强的现金流；加强回款，用可以用的资金渠道扩大投资，实现规模、利润和现金流的平衡。”
旧改项目成盈利增长“压舱石”
素有“旧改之王”的佳兆业已经在逐步释放城市更新项目的红利，旧改项目为销售贡献作出重要贡献，带动佳兆业集团毛利持续增长。
佳兆业集团的城市更新业务包括规划设计、商务谈判、合作模式、拆迁回迁、开发建设和运营服务等方面的专业人才团队及成熟的运作模式，形成其独有旧改“护城河”。
旧改储备方面，公司储备项目占地面积达4200万平方米，预计货值约2.6万亿元，99%都位于大湾区，其中深圳旧改面积占比27%；广州占比36%，中山占比22%。今年上半年，新拓展旧改项目20个，旧改项目总数达167个。
管理层在业绩会上透露，公司将保持每年供应80-100万平方米旧改用地规模，为地产开发提供稳定有利的发展保障。上半年佳兆业集团已转化5个旧改项目，分别位于香港、深圳及广州，这些项目可售面积为70万平方米，可售货值近270亿元。
此外，预计下半年公司将有5个深圳旧改项目实现供地，将贡献90万平方米的可售面积，约476亿元的可售货值，明年第一季度还将有30个项目完成转化。旧改已成为公司在土地资源稀缺的一线城市获取项目的重要方式。
中国指数研究院认为，面对万亿级的城市更新市场，佳兆业通过前瞻性的布局，深耕包括深圳、广州、上海在内的一线及重点二线城市旧改市场，积累了大量优质的项目资源，为未来销售增长奠定了坚实的基础。这些项目布局优良、价值红利兑现明确，成为公司盈利稳定增长的“压舱石”。
对于未来的发展，公司表示将紧随政策导向，践行“地产+城市更新+产业”三驾马车驱动的战略，继续深入推进深圳重大旧改项目的落地，同时把握大湾区其他重点城市的投资机遇。
