东方资产战略投资优铺，商办限购后 商业运营平台迎来机遇？

3月28日，商业地产租售众包网络平台优铺获得东方邦信置业有限公司的大额战略投资，具体金额暂未透露。东方邦信隶属于国有四大资产管理公司之一的东方资产。本次投资完成后，优铺天使轮阶段的融资额将达到3000万元。

从2016年11月24日正式亮相以来，优铺已相继获得优享创智、中经大业资本和中投置地、中投合众资本等机构投资。

根据国家统计局的数据，从2011年至2016年，商业营业用房的待售面积在逐年递增，从5895万平方米到15113万平方米，而实际销售额增长渐缓，近几年始终在8000亿元到10000亿元之间。

商业地产的行业痛点显而易见，销售难、招商难。优铺董事长陈云峰回忆“曾经在房地产公司任副总裁时，占比10%的商业，耗费掉90%的精力去招商，运营。”而在3月26日的商办限购后，陈云峰认为该政策将成为一个行业转折点，开发商将面临租售压力，将更加考验商办物业的运营能力，限购新政对优铺来说是挑战，但更是机遇。

商业地产开发运营全过程

优铺未来将打造“商业地产+互联网+金融”平台模式，通过商业地产租售众包平台实现商铺租赁和销售，打通商铺租售关系，同时提供数据、金融和资本化支持服务。

 进阶三部曲：交易、数据、人工智能

在房地产020领域，已有住宅销售＋互联网模式，如链家、搜房、爱屋吉屋，办公租赁＋互联网模式的优办、优客工场，优铺则是定位商铺租售＋互联网。

它从开发商的一手商铺切入，按照优铺联合创始人、CSO高文利的设想，优铺发展将分为三个进阶阶段。

正在进行的第一个阶段是在交易环节跑量：以商业地产+互联网+金融和租售组合+经纪人众包模式，连接开发商和商铺经纪公司，以租促售、租售并举，统一定位、统一规划、统一招商、统一销售、统一营销、统一运营，整合大量经纪人，做大交易量。

第二阶段是积累数据，用“3+1模式”形成算法数据。“数据是优铺的核心资产”高文利表示，3包含房源、经纪人和客源3个数据，1是指消费行为数据。

房源数据计划用三年时间录入1000万套，将细化到每一套商铺位置、面积，物业条件，历史成交数据等。这一数据有点类似链家6000万套房源信息的楼盘字典，只是链家面对的是住宅。

经纪人数据包含招商租赁经纪人和销售经纪人，这两者如何才能形成数据？优铺的解释为，众包吸引大量经纪人，预计三年时间，以商业地产招商选址从业人员为主的50万人招商经纪人，形成招商经纪人资料库，联合房产中介公司为主的销售经纪人100万人，形成销售经纪人资料库。目前优铺已经与中国商业地产100强中的30家企业成为合作伙伴。

第三是客源数据，将投资商铺的投资者，录入数据库。“这一类人财务自由，既然有第一次投资商铺，肯定就会关注其它商铺投资机会。”此外还有开店选址的品牌商的数据，优铺目前已经有5000多家品牌商数据，计划在3年内拓展到15万家以上。

如果说上述的“3”是借助优铺内部的力量形成，那么“3+1模式”中的1则是借助外部力量形成一副画像：比如以国贸为中心的3公里内，介入微信、支付宝画出区域内的线上消费偏好；介入银联画出线下消费偏好；介入中国移动画出消费行为轨迹等。再把这些数据叠加分析，从而分析出三公里区域内人群的客群特征和消费习惯，这是消费行为数据。

优铺运营模式

优铺对数据是寄予厚望的，基于算法数据，能衍生出很多模型，如估值模型，包括一个商铺的过去租金多少，历史价格和交易，周边其它商铺的平均租金水平和未来预测，从而估算该商铺未来租金水平多少，倒推估算价格和成长期。

还有如租售匹配模型，通过数据后台匹配，给想买商铺的业主进行数据化判断，以前都是现场看，根据主观判断买不买。开店模型基于周边的消费偏好，已开业店铺情况，告诉业主适合开什么店。举个例子，想开韩餐店，优铺可以查出周边三公里内已开店的韩餐店有多少，运营怎样，客单价多少等等。
    高文利预计需要3-5年时间完成第二阶段的数据积累，数据最终实现的是第三阶段的商业地产+人工智能，即确定各种模型，用数据算出结果。

 2021年计划上市

在商铺交易的O2O模式上，优铺经常拿来和乐铺比较，但从切入方式看，两者其实截然不同。乐铺从存量市场着手，以街边店铺切入，采取C2C方式，面对的双方主体是小业主。优铺先从增量市场切入，采取B2B方式，以期先做大交易量。

“从一手房源切入我觉得更简单，和开发商合作佣金高，合作有保障，还有其它增值业务。”高文利说。但优铺后期肯定也会做存量市场。目前的盈利主要是佣金收入。

在高文利的既定发展路线中，优铺APP1.0目前已经开始进行内测，计划将于5月初正式上线。

优铺今年的战略目标是重点深耕北京和天津市场，同时完成上海、深圳和国内强二线城市的布局。计划在2019年覆盖国内40个重点城市，其中二三线城市将启动城市合伙人计划，优铺输出品牌、技术和管理等核心资源，与当地有实力、有口碑的公司建立合资公司联合开拓市场。

陈云峰在昨天举行的“东方邦信战略投资优铺签约仪式”上表示，优铺的5年计划是希望能在2021年前上市。
优铺也将伺机进入商铺存量市场，并计划通过大数据、人工智能等先进技术手段为整个商业地产市场带来更大的行业变革。

在本轮融资完成后，优铺将正式启动下一轮的PRE-A轮融资工作，专业机构给出的公司估值水平也从去年11月的1亿元提升至3亿元。