企名片资讯|「洪泰吃糖会」第27期 | 雅观科技如何挖掘地产+物业的“智慧化”机会

洪泰吃糖会：

随着物联网技术的发展，“物联网+房地产”不断兴起，打造智慧房产、智慧社区、智慧物业成为房地产行业的转型新趋势，也让业主享受到更便利的居住服务。未来“互联网+”会逐步升级为“物联网+”，房地产领域将发生更深刻广泛的变革。

「洪泰吃糖会」第27期我们邀请到了雅观科技CEO顾志诚为大家分享地产与物业的智慧化现状与机会。

全文共3398字，洪泰投后服务“洪泰吃糖会”为大家分享创业中必备的“糖”，洪泰Family内部加强合作、助力共赢。

关于雅观科技雅观科技致力于成为地产与物业场景运营平台的领导者，以互联网的方式定义和运营智能家居与智慧社区。基于云端平台与边缘端计算服务器，雅观科技为地产与物业行业提供一站式、全生命周期的全屋智能与智慧社区解决方案，创造美好生活，提供可持续的用户价值，目前已与TOP30家地产企业中的超过十家企业达成了总部级的合作。

行业背景

随着土地红利与劳动力红利的丧失，所有资源型行业，都在寻求生存和发展的新方向。

地产行业是典型的资源依赖型行业，早些年把握住“土地、资金、人才”这三大资源要素，就能拥有市场和利润的空间；但近些年，随着政策和宏观环境的变化，三大要素可挖掘的弹性越来越小，这也迫使某些房企在行业降维中无法维持早前的市场份额或利润而淘汰出局，而越来越多的房企都在主动或被动的转型、谋求新的发展空间。

那怎么发展呢？主要分为以下两大趋势：

趋势❶：早些年房企拿地，先是拼地段、拼配套，仍属于资源依赖型；之后为了扩大溢价，开始研究客户，这时候是拼户型、拼外立面、拼景观，当这个行业越来越成熟时，这些元素也渐渐同质化；

近几年，物联网产品越来越成熟，主流购房人群对科技接受度越来越高，这是需求趋势；

同时，也因为房产品的特殊性，尤其是毛坯转精装后，很多家居智能设备包括社区设备，都需要在房产开发阶段就配置，这是不可逆的，这也倒逼着房企在开发阶段就必须规划、设计、建设，正如此，全屋智能、智慧社区需求应运而生。

趋势❷：房地产行业火爆期，物业服务还只是附属品；从严调控下，房地产也从增量进入存量时代，房企也从重开发的打法转为重运营。

一场疫情，也催生了对消费者对房产品、运营和服务能力的考验，越来越多的房企和物业也逐渐意识到，地产数字化、数据化，不仅可以提升用户体验，还可以增强用户粘性，提高品牌溢价，对物业来讲还可以降本增效，甚至产生新的盈利空间。

行业前景

我们讲物联网连接，主要是通过智能服务，抓取高频的应用场景，有了这些场景，就可以沉淀出很多数据。

今天大家讨论的是地产/物业的智慧化，智慧化的核心，就是通过数据来驱动业务决策。对有些房企来说，数据甚至承载着对新商业模式的探索。

那么，数据从哪里来？

从用户的使用过程中产生，这就需要一定的用户粘性，且用户要达到一定规模，才能产生运营的价值。

那规模从哪里来，用户体量会有多大？

从2014年物业第一股“彩生活”上市，品牌物业陆续加入上市行业，上市前也都进行了不同程度地智慧化升级。

●这些年，物业行业不论从规模、质量、内容、运营模式都发生了较大转变。

这里有一组数据，2010~2019十年间，全国范围内物业在管面积从124亿㎡扩展到超300亿㎡，物业营收也从“千亿”跨入“万亿”时代。

未来1~2年来，全国在管面积有望超500亿㎡，这500亿㎡的价值释放，给行业带来潜力和效应也是巨大的，万亿级行业体量，以及持续稳定的利润，注定是一片蓝海。

●另一个角度，地产物联网领域的生长环境也逐步进入黄金时期。

政策上，智慧城市、智慧社区也从点或面的概念普及，到了理性实践的阶段，疫情激发出的城市/社区运营管理和大数据等需求也推动了一些政策的完善；

技术上，物联网、人工智能、大数据、通信等技术大规模应用于商业领域，技术上也奠定了基础；

落地上，某些城市也逐步打造实践样板，比如浙江省未来社区建设规划，比如商业地产也逐渐从智慧试点到写入到房企建设标准。

“智慧化”建设现状

地产的智慧化转型，主要围绕全屋智能和智慧社区。

●一方面房地产领域包含了各种基础设施和人，是物联网落地比较好的行业；

●另一方面，房产行业进入深度调整期，房企不仅卖房，也自持物业，由土地开发商转向生活服务商，转型过程中，物联网技术也是重要手段。

这里有一组数据可以给大家分享。截止到2020年中，TOP50的房企中，40%从集团层面启动了建设，60%从项目层面启动了建设，疫情之后，关注热度越来越高、行动速度也越来越快，这也充分说明地产物联网领域到了一个蓬勃发展期。

全屋智能领域：

早前全屋智能都是面对C端市场，业主在买房后为了改善需求，自己在装修时购买智能家居产品；但随着毛坯转精装，因为设计、布线等因素，全屋逐渐走入到地产前装。

从我们接触的地产集团来看，有两种形式：一种是从集团层面

建设全屋智能运营平台

，从总部设置场景标准、设计标准、设备接入标准，形成规模化运营；也有是把全屋智能

当作

材料/设备采购

，纳入地产集采体系，控制成本，但难以统一运营。

从项目层面，也有两种偏好：一种是以用户体验为主，重视操作体验，弱化设备品牌的唯一性；另一种仍是作为材料采购，依赖于设备品牌商的能力和服务，这种就需要拼品牌、拼资源、拼价格。

智慧社区领域：

目前面对的都是B端市场，但是需求来源方有两种：一种是地产商的需求，在开发阶段就进行智能化定位，提升产品力，增加营销卖点；另一种是物业方的需求，通过后期改造或智慧社区平台接入，优化业主体验，为物业方降本增效。

地产“智慧化”功能

全屋智能领域：

❶实现多品牌、多品类全屋整体设备的接入，实现多品牌互联互通；

❷集成场景引擎系统，完成多场景的联动；

❸提供业主APP、语音音箱、中控屏等多端操控方案，实现用户端对全屋功能的便捷实用；

❹提供一站式的工具链平台，快速指导设计、施工、运维等。

智慧社区领域：

主要功能：搭建智慧社区运营管理平台，集成社区各智能化设备及子系统，将社区的人、车、地、事、物、对应流程等进行数字化管理。

❶对业主而言，业主可通过APP实现便捷出入、家居设备管理、公区视频查看、随时随地进行报事报修、访客预约、社区活动报名、参与邻里社群等话题等；

❷对物业而言，提供可视化运维界面，快速清晰地掌握社区综合态势，提供物业工作台及物业APP，支撑物业日常业务管理工作，比如考勤、访客管理、信息发布、工单服务等。

如何落地

为保持自上而下的一致性，我们建议从集团层面就开始建设全屋智能或智慧社区平台，从前端需求上标准化，才能更好地规范并指导各级区域、各项目在建设阶段就能保持一致性，避免后期不必要的改造；

从平台运维来看，维护成本最低，安全性更高，且统一的运维平台，才能产生数据运营的价值。

建设难点

全屋智能领域：

❶技术标准不统一，产品互通性不足，设备接入有壁垒，后装设备的可扩展性有限；

❷供应链不成熟，产品稳定性、可靠性上有待提升；

❸交互繁冗或是场景一成不变，用户体验有待优化；

❹服务体系覆盖不健全，专业性和及时性均有不足；

❺用户教育认知度碎片化，场景营销体验不足等等；

智慧社区领域：

❶硬件厂商繁杂且不断迭代，设备接入难；功能需求难以标准化；

❷顶层设计的弱化，多项目/多业态重复建设、交叉建设，难以保持规划设计和落地的一致性；

❸落地过程中，需要各设备及厂家的开发及配合能力有认知，对设计、施工、交付、运营节点有一定的预判；

❹地产开发建设到物业运营，主导角色发生断裂，在项目立项上、落地上、运营中各方主体的关注点不同，容易造成规划脱节。

各方的关注点

全屋智能领域：

❶地产方(集团)：关注整体运营管控、产品力、用户体验、硬件设备的在线率、故障率等；

❷地产方(项目)：关注设备招采成本，设备的稳定性可靠性、是否会产生客诉等；

❸业主方：用户体验、设备的稳定性可靠性、售后服务的及时性，更换或维修成本；

❹物业方：使用上是否会增加物业的客诉或工作量；

❺地产/物业科技公司：是否可以拓宽增值空间。

智慧社区领域：

❶地产方(集团)：关注整体服务管控效率、产品力、用户体验、公区设备的在线率、故障率等；

❷地产方(项目)：关注设备招采成本，平台上线进度；

❸业主方：用户体验；

❹物业方：降本增效，平台易用性；

❺地产/物业科技公司：是否可以拓宽增值空间。

关于顾志诚

雅观科技CEO。前阿里巴巴IoT事业部总经理，曾创立酷盘并担任CEO，酷盘后被阿里巴巴并购。顾先生早年曾联合创办暴风影音。